عيوب البناء والتشققات: الضمان العشري ودور الخبير القضائي
ليست كل التشققات خطيرة، وليست كل العيوب مشمولة بنفس الضمان. المادة 554 من القانون المدني تجعل المهندس المعماري والمقاول ضامنين متضامنين لمدة عشر سنوات لما يحدث من تهدم كلي أو جزئي فيما شيداه، ولو كان ناشئًا عن عيب في الأرض، وكذلك للعيوب التي تهدد متانة البناء وسلامته. دور الخبير هو تحديد طبيعة العيب وسببه وخطورته وتكلفة إصلاحه، ليتمكن القاضي من تحديد المسؤوليات.
أنواع العيوب التي نصادفها
- تشققات إنشائية: مائلة أو عريضة في الجدران الحاملة، في الأعمدة أو الروافد، أو تتسع مع الوقت. قد تدل على هبوط الأساسات أو خلل في التسليح.
- تشققات سطحية: شعرية في التلبيس، ناتجة عن الانكماش أو التمدد الحراري. غالبًا غير خطيرة.
- تسرب المياه والرطوبة: من السطح، من القنوات، أو بالصعود من الأرض.
- عيوب في الإنجاز: بلاطات غير مستوية، سلالم غير مطابقة، نجارة رديئة.
- عدم المطابقة للمخططات: أبعاد، علو، تسليح أقل مما هو مقرر.
كيف يعمل الخبير؟
- المعاينة والقياس: عرض التشققات واتجاهها وموقعها، ميلان الجدران والبلاطات، الرطوبة.
- مقارنة بالمخططات: رخصة البناء، مخططات الهندسة المدنية، محاضر الورشة إن وجدت.
- البحث عن السبب: الأرض، الأساسات، الهيكل، المواد، التنفيذ، الاستعمال، أو أشغال الجار.
- تقدير الخطورة: هل يهدد العيب متانة البناء وسلامته أم هو عيب سطحي؟
- تحديد الإصلاحات وتكلفتها، وتوزيع الأسباب التقنية بين المتدخلين عند الحاجة.
من الميدان: تشقق مائل بزاوية 45 درجة قرب زاوية نافذة لا يعني نفس الشيء كتشقق أفقي على طول الجدار. قبل أي حكم، نضع شواهد (علامات قياس) على التشققات المهمة ونعود لقراءتها: إذا كانت تتسع، فالمشكل نشط ويستدعي تدخلًا سريعًا.
الضمان العشري: ما يجب معرفته
- يبدأ من استلام الأشغال.
- يشمل المهندس المعماري والمقاول متضامنين فيما يخص التهدم والعيوب التي تهدد متانة البناء وسلامته.
- لا يشمل العيوب السطحية البسيطة ولا الأضرار الناتجة عن سوء الاستعمال أو انعدام الصيانة.
- دعوى الضمان لها أجل تقادم يبدأ من حصول التهدم أو اكتشاف العيب: لا تنتظروا. استشيروا محاميًا فور ظهور العيب.
ماذا تفعلون فور ظهور العيب؟
- صوّروا العيوب مع التاريخ، وضعوا مسطرة أو قطعة نقدية للمقياس.
- أبلغوا المقاول أو البائع أو الجار كتابيًا.
- اجمعوا العقد، رخصة البناء، المخططات، محضر الاستلام، الفواتير.
- لا تُخفوا التشققات بالطلاء قبل المعاينة.
- اطلبوا خبرة ودية لتوثيق الحالة، ثم القضاء إن لزم.
أسئلة شائعة
جاري يبني وظهرت تشققات عندي، من المسؤول؟
قد تكون أشغال الجار (الحفر، الأساسات) هي السبب، لكن يجب إثبات ذلك تقنيًا. معاينة حالة بنايتكم قبل بدء أشغال الجار هي أفضل دليل. راجعوا أيضًا تسرب المياه من عند الجار.
هل الخبير يحدد التعويض؟
الخبير يقدّر تكلفة الإصلاح والأضرار التقنية. أما التعويض والمسؤولية القانونية فيفصل فيهما القاضي.
اقرأوا أيضًا دليل الخبير القضائي في باتنة. يتدخل مكتب سعيدي وليد بصفته خبيرًا قضائيًا في البناء والعقار بباتنة.
المراجع
- الأمر رقم 75-58 المتضمن القانون المدني، المعدل والمتمم، المادة 554 (الضمان العشري) والمادة 124 (المسؤولية عن الفعل الشخصي).
- القانون رقم 08-09 المتضمن قانون الإجراءات المدنية والإدارية، المواد 125 إلى 145.